Egy saját ingatlan megvásárlása életünk egyik legfontosabb eseménye, amelybe érdemes tájékozottan belevágni. A jogi, a banki buktatók, valamint az ezzel járó intézni valók súlyos terheket rónak ránk, amelyek hosszadalmasnak és bonyolultnak tűnhetnek, azonban ha felkészülünk rá, nem érhetnek minket meglepetések.
Az eladó az ingatlanadásvételi szerződés megkötésekor arra vállal kötelezettséget, hogy az ingatlan tulajdonjogát és birtokát a vételár megfizetését követően átruházza a vevőre, valamint köteles tájékoztatni a vevőt az ingatlan fontos tulajdonságairól, továbbá az arra vonatkozó jogokról és terhekről.
Hiába azonban a jogszabályi kötelezettség, gyakran előfordul, hogy az eladó a vételár kifizetése után nem hajlandó kiköltözni az ingatlanból, noha a szerződésben megjelölt birtokbaadási határidő eltelt.
Nézzük meg mit tehetünk, hogy elkerülhessük ezt a kellemetlen szituációt!
Kössünk ki kötbért a szerződésben!
A kötbér kikötése az ingatlanadásvételi szerződésben azt jelenti, hogy az eladó kötelezi magát arra, hogy pénzt fizessen akkor, ha valamilyen neki felróható okból a szerződésben meghatározott feltételeket nem teljesíti. Lényeges kiemelni, hogy a kötbért csak írásban, szerződésben lehet kikötni úgy, hogy a két fél által kialkudott birtokbaadási határidőt is meghatározzák. Ha az eladó eddig a határidőig nem bocsátja az ingatlant a vevő rendelkezésére, akkor az eladó az adásvételi szerződésben vállalja, hogy késedelemért kötbért fizet. Fontos szempont, hogy a kötbér mértékét célszerű, az ingatlan értékéhez viszonyítva meghatározni. Például egy 60 millió forint értékű ingatlan esetén napi 30 000 forint összegű kötbér reálisnak tűnik.
A szerződési szabadság elvéből következik, hogy a kötbér mértékét a felek szabadon határozhatják meg. A túlzott mértékű kötbér összegét azonban a bíróság – ugyanúgy, mint a foglalónál – mérsékelheti.
Írjunk kiköltözési nyilatkozatot!
Ha kötbért nem határozunk meg az adásvételi szerződésben, érdemes legalább egy úgynevezett kiköltözési nyilatkozatot aláírni az adásvételi szerződés megkötését követően. Ez azt jelenti, hogy az eladó közjegyző előtt nyilatkozatot tesz arra vonatkozóan, hogy a szerződésben foglalt határidőig kiköltözik, és birtokba bocsátja az ingatlant. Amennyiben az eladó ezen kötelezettségének mégsem tesz eleget, úgy a nyilatkozat közokiratisága révén az azonnal végrehajthatóvá válik, amellyel a vevő el tudja kerülni a hosszan tartó pereskedést, ami az ingatlan kiürítéséhez vezethet.
Az utolsó vételár részletét csak a birtokbaadáskor fizessük meg!
Ha se kötbért nem határoztunk meg, sem pedig kiköltözési nyilatkozatot nem írtunk alá, marad még egy lehetőségünk arra, hogy nyomást gyakoroljunk az eladóra. Érdemes az adásvételi szerződésben úgy megegyezni, hogy az vételár utolsó részét csak a birtokbaadással egyidejűleg fizessük meg az eladónak. Így az eladónak kevésbé áll majd érdekében a birtokbaadás elodázása.
Milyen lehetőségünk van, ha az eladó egy vállalkozás a vevő pedig magánszemély?
Ha az ingatlan eladója egy vállalkozás, neki késedelem nélkül, de legkésőbb harminc napon belül kötelessége, hogy az ingatlant a vevő rendelkezésére bocsássa. Ha ennek a kötelezettségének határidőben nem tesz eleget, úgy a vevő póthatáridőt tűzhet ki a teljesítésre. Ha a póthatáridőig az eladói teljesítés elmarad, a vevő elállhat a szerződéstől. A vevő póthatáridő kitűzése nélkül is elállhat a szerződéstől akkor, ha az eladó a szerződésszerű teljesítést megtagadta. Ez a lehetősége akkor is fennáll, ha a felek így egyeztek meg a részletekben, illetve abban az esetben is, ha a szolgáltatás rendeltetésénél fogva az eladónak konkrétan meghatározott.
Mit tehetünk akkor, ha semmilyen szankciót nem kötöttünk ki a szerződésben?
Ha sem kötbért, sem egyéb szankciót nem kötöttünk ki az eladóval szemben, akkor nem marad más, mint a bírósági peres út, ami hosszadalmas és költséges eljárás lehet a részünkre. Ha kifizettük az ingatlan vételárát, az ingatlan tulajdonjogát már megszereztük ugyan, de ha a birtokbaadás elmarad, akkor a vevő pert indíthat az eladóval szemben. A vevő kérheti a bíróságtól, hogy kötelezze az eladót a birtokbaadására, továbbá használati díj fizetésére, arra az időszakra vonatkozóan, amikor az ingatlant jogszerűtlenül használta.