Bizonyára mindenkivel előfordult már, hogy a szomszéd késő éjszakáig bömböltette a zenét, esetleg a vasárnap reggelt a közkedvelt flexeléssel indította, vagy a kertben égetett avar füstjétől nem lehetett megmaradni. Ilyenkor az ember természetesen pokolba kívánja a szomszédjait.
Mit lehet ilyenkor tenni, mihez van joga a szomszédnak és mi az, amit már nem tehet meg?
KI IS A SZOMSZÉD?
Az, hogy ki a szomszéd, az jogi értelemben eltér a köznyelvitől: azok a szomszédok, akiknek az ingatlanuk, lakásuk birtoklásával kapcsolatos tevékenységei hathatnak egymásra, következményei áttevődhetnek a másik ingatlanára. Tehát nem szükséges, hogy egymás mellett lakjanak, fizikailag szomszédok legyenek, egy falusi utcában vagy egy társasházban sem.
A TULAJDONOST MEGILLETŐ JOGOK KORLÁTAI
Sokan gondolhatják úgy, hogy a saját ingatlanjukban azt csinálnak, amit csak akarnak, mert hát „ne szóljon bele senki”, hogy mit csinálok otthon. Ha ez az elv érvényesülne, az emberek nem tudnának megélni egymás mellett, ezért a tulajdonosi jogoknak is vannak határai, amelyet a törvény így fogalmaz meg:
A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. A tulajdonosnak azt a kötelességét, hogy tartózkodjék más, különösen szomszédai szükségtelen megzavarásától, más joggyakorlásának megsértésétől vagy veszélyeztetésétől: szomszédjognak nevezik.
A törvény tehát úgy fogalmaz, hogy csupán a szükségtelen zavarástól kell tartózkodni, ebből pedig egyértelműen következik, hogy létezik olyan zavarás is, amely viszont szükséges – ezt el kell viselnie mindenkinek.
SZÜKSÉGES ZAVARÁS
- Felújítás: Az épületben, lakásban végzett felújítás tipikusan olyan zavarás, amelyet a szomszédoknak el kell viselni, mert azt kötelesek eltűrni, Természetesen ezeknek a munkálatoknak is vannak korlátai: társasházakban a minden lakóra kötelező házirend, családi házas övezetekben pedig általában a helyi önkormányzati rendelet az irányadó.
- Szükséghelyzet: Másnak életét, testi épségét vagy vagyonát közvetlenül fenyegető és más módon el nem hárítható veszély esetén a tulajdonos köteles tűrni, hogy dolgát a veszély megszüntetése céljából a szükséges mértékben igénybe vegyék, felhasználják vagy abban kárt okozzanak (pl. tűzesemény helyszínére csak a szomszédos ingatlan falán áttörve lehet bejutni). A tulajdonos a szükséghelyzetbe került személytől kártalanítást követelhet.
- Közérdekű használat: Az ingatlan tulajdonosa tűrni köteles, hogy az erre jogszabályban feljogosított személyek – a feladataik ellátásához szükséges mértékben – az ingatlant időlegesen használják, arra használati jogot szerezzenek vagy az azon fennálló tulajdonjogot egyébként korlátozzák (pl. kábelek átvezetése az ingatlanon, csatornázási munkák miatt a telek egy részének használata). Az ingatlan tulajdonosát ebben az esetben a korlátozás mértékének megfelelő kártalanítás illeti meg.
A SZÜKSÉGTELEN ZAVARÁS
Természetesen ahogyan nem lehetséges teljeskörűen felsorolni, mi minősülhet szükséges zavarásnak (hiszen a törvény is csupán példákat ismertet), úgy nem lehet a szükségtelen zavarás valamennyi esetét sem felsorolni. Ezért nézzünk csak néhány tipikus példát:
- Panorámavesztés, intimitásvesztés, árnyékolás: A tulajdonosnak építkezése során is figyelemmel kell lenni mások érdekeire. Az a körülmény, hogy az építésügyi hatóság építési engedélyt adott, önmagában nem jelenti azt, hogy az építkezés egyúttal a szomszédos ingatlanok tulajdonosainak jogait sem sértheti. Ha az újonnan felépített épület elzárja a szomszéd házból való kilátást vagy az épületből a másik ingatlanra belátás nyílik (pl. belső udvarra), esetleg az újonnan felépített épület a szomszédos ingatlan benapozását jelentősen korlátozza, a szomszédot kártérítés illeti meg, feltéve, hogy a szükséges mértéket meghaladja a zavarás
- Hangoskodás: Ha valaki lakott területen, az ott levő épületben, vagy az ahhoz tartozó telken indokolatlanul zajt okoz, amely alkalmas arra, hogy mások nyugalmát zavarja, az csendháborításnak minősül. Tévhit tehát, hogy csak este számít csendháborításnak a nagy zaj. A szabálysértés miatt bírság kiszabásának van helye.
- Kamera felszerelése: Ha valaki vagyonvédelmi célból kamerát szereltet fel az ingatlana homlokzatára és azzal a szomszéd házára, kertjére is rálát, az sérti a szomszéd személyiségi jogát és szükségtelenül zavarja az ingatlan birtoklásához, használatához való jogát is.
- Kellemetlen szagok, hangos zene: Ha a szomszéd tevékenysége miatt kellemetlen szagok öntik el lakásunkat – például azért, mert a társasház földszintjén egy kifőzde üzemel – Ez a tény megalapozhatja az étterem kártérítési felelősségét, hiszen az étteremtulajdonos kötelessége a helyiség megfelelő levegőztetéséről, a szagok elszívásáról gondoskodni.
- Az éjszakai szórakozóhelyekkel természetesen együtt jár egy bizonyos zajszint, az üzemeltetőnek azonban mindent meg kell tennie ennek csökkentésére.
MIT TEHETÜNK A SZÜKSÉGTELEN ZAVARÁS ELLEN?
Ha a fentiek alapján úgy érezzük, hogy a szomszéd túllépte azt a határt, amelyet még kötelesek vagyunk elviselni, több lehetőség közül is választhatunk. Az első lehetőség a jegyző előtt megindítandó birtokvédelmi eljárás, amelyet birtokháborítástól számított 1 éven belül lehet kérni egy formanyomtatvány kitöltésével (ez jellemzően a polgármesteri hivatalok honlapján elérhető). Az eljárásért 3.000,-Ft illetéket kell fizetni és az eljárást a jegyző 15 napon belül lefolytatja.
Ha a jegyző a kérelemben foglaltakat megalapozottnak találta, elrendeli az eredeti birtokállapot helyreállítását és a birtoksértőt a birtoksértő magatartástól eltiltja.
A másik jogvédelmi lehetőség, ha a fenti szomszédjogi szabályokra hivatkozással indítunk polgári peres eljárást, és kártérítést követelünk a zavaró szomszédtól. Ilyen esetben nekünk kell bizonyítani azt, hogy az általunk kifogásolt zavarás már a szükséges mértéket túllépi, továbbá igazolnunk kell a bekövetkezett kár mértékét. A bíróság ezekben a perekben legtöbbször szakértőt rendel ki, aki megállapítja a zavarás szükséges és szükségtelen mértékét – a szakértő költségével, mivel azt nekünk kell előlegezni, mindenképpen számolni kell.
NEVESÍTETT SZOMSZÉDJOGOK
- Áthullott gyümölcsök: Az ingatlan tulajdonosa felszedheti a szomszédos ingatlanról hozzá áthullott terményt, ha a növény tulajdonosa a termény beszedését elmulasztotta. A közterületre hulló gyümölcsöt pedig bárki felszedheti ilyen esetben. A két ingatlan határvonalán álló növény és gyümölcse a szomszédos ingatlanok tulajdonosait egyenlő arányban illeti meg.
- Kerítés fenntartása: szomszédos ingatlanok elválasztására szolgáló kerítés, mezsgye vagy növény használatára az ingatlanok tulajdonosai közösen jogosultak, a fenntartásával járó költségek olyan arányban terhelik az ingatlanok tulajdonosait, amilyen arányban őket jogszabály vagy megállapodásuk annak létesítésére kötelezi. Ha jogszabály vagy a felek megállapodása a fenntartás kérdéséről nem rendelkezik, a költségek őket a határolt földhosszúság arányában terhelik.
- Átnyúló növények: Ha a szomszédos ingatlanok határvonalán álló növény valamelyik ingatlan rendes használatát akadályozza, illetve kárt okoz vagy annak veszélyével fenyeget, és az érdeksérelem más módon nem hárítható el, az ingatlan tulajdonosa követelheti, hogy azt közös költségen távolítsák el. Az ingatlan tulajdonosa akkor jogosult az áthajló ágak és átnyúló gyökerek levágására, ha azok az ingatlan rendes használatát akadályozzák, és azokat a növény tulajdonosa felhívás ellenére sem távolítja el.
- Tilosban talált állat: Saját telken talált idegen állat esetén, ha az állat tulajdonosa ismert, akkor fel lehet szólítani, hogy az állatot szállítsa el és az esetlegesen általa okozott kárt térítse meg. Érdekesség, hogyha a kirepült méhrajt annak tulajdonosa 2 napon belül nem fogja be, azon bárki tulajdonjogot szerezhet.
- Szomszédos telek igénybevétele: A tulajdonos kártalanítás ellenében köteles a földjére való belépést megengedni, ha közérdekű munkálatok elvégzése, állatok befogása, az áthajló ágak gyümölcsének összegyűjtése, az ágak és gyökerek eltávolítása céljából vagy más fontos okból szükséges. A tulajdonos a szomszédos földet kártalanítás ellenében használhatja, ha ez a földjén való építkezéshez, bontási, átalakítási vagy karbantartási munkálatok elvégzéséhez szükséges.
INGATLANUNK ELÉ PARKOLÓ AUTÓK MEGAKADÁLYOZÁSA
Jellemzően kertes házas övezetben gyakori probléma, hogy egyes ingatlantulajdonosok az út szélére nagyobb köveket vagy tárgyakat helyeznek ki azért, hogy mások ne tudjanak ott parkolni.
Jó tudni, hogy az úttest és a ház közötti rész minden esetben közterületnek számít, ám annak rendben tartása a ház tulajdonosának feladata. Ez azt jelenti, hogy rendben kell tartani a területet, eltávolítani a parlagfüvet, takarítani az árkot, télen gondoskodni a járdaszakasz hó- és síkosságmentesítéséről stb.
Közterületre engedély nélkül semmilyen műtárgy, így oszlopok, kövek, sziklák sem helyezhetők el. Ehhez minden esetben szükség van a közterület kezelőjének hozzájárulására. Ennek hiányában a kihelyezővel szemben a közterület-felügyelet jogosult intézkedni.