Általánosan gondolat, hogy árverésen egy kis szerencsével olcsóbban juthatunk hozzá egy ingatlanhoz, mintha a piacon fellelhető ingatlanok közül választanánk. Azonban itt is megvannak azok a buktatók, amelyeket figyelembe kell venni, ha el akarunk kerülni egy évekig tartó bírósági eljárást, hogy hozzá juthassunk a megvásárolt ingatlanhoz.
Cikkemben összegyűjtöttem az árverés útján történő ingatlanvásárlásra vonatkozó legfőbb tudnivalókat a licitálástól az ingatlan birtokbavételéig.
RÉSZVÉTEL AZ INGATLAN ÁRVERÉSEN
A végrehajtási eljárás során árverésre kínált ingatlanokra ma már kizárólag elektronikus úton lehet licitálni. A végrehajtási eljárás során lefoglalt és árverésre kínált ingatlanokat a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara honlapján, az mbvk.hu-n lehet megtalálni.
Ahhoz, hogy részt is vehessünk az árveréseken, először regisztráltatni kell magunkat az Árverezők Elektronikus Nyilvántartásába, amelyhez személyesen fel kell keresnünk egy bármely önálló bírósági végrehajtót. A regisztráció azt biztosítja, hogy egyáltalán részt vehessünk a rendszerben, tehát legyen lehetőségünk árverésen ingatlant, vagy bármi mást vásárolni. Árverezni ugyanis nem csak ingatlanra lehet – számos ingóságot is hirdetnek, amelyek közül is a legnépszerűbbek az autók.
Az Elektronikus Árverési Rendszerbe árverezőként történő belépésre az Árverezők Elektronikus Nyilvántartásába bejegyzett felhasználó jogosult aktivált felhasználói nevének és jelszavának megadásával.
Amennyiben már megvan a kiválasztott ingatlan, amelynek árverésén részt szeretnénk venni, ehhez az adott árverésre is aktiváltatnunk kell magunkat
Az árverést lefolytató végrehajtó az árverező kérelmére aktiválja a felhasználói nevet és jelszót, ha a becsérték 10%-ának megfelelő árverési előleget a végrehajtónál letétbe helyezték, vagy azt átutalták és az összeget a végrehajtói letéti számlán jóváírták, továbbá ha teljesülnek az árverésen való részvétel egyéb jogszabályi feltételei. Az aktiválás a befizetéstől számítva körülbelül egy-két napot vesz igénybe, ugyanis meg kell várni, amíg a befizetésünk a végrehajtó számláján megjelenik. Ha a végrehajtó aktivált minket, erről emailben értesítést kapunk – innentől kezdve licitálhatunk.
Az ingatlan kiválasztásakor fontos, hogy alaposan tanulmányozzuk az árverési hirdetményt. Érdemes megnézni, hogy vannak-e olyan jogok az ingatlanon bejegyezve, amelyek egy sikeres árverés esetén sem törölhetők, vagy van-e olyan személy, akinek a sikeres árverés esetén sem kell elhagynia az ingatlant.
Annak ellenére, hogy az árverésen való tulajdonszerzés a jogi szaknyelv szerint „eredeti szerzésmód”, ami azt jelenti, hogy az ingatlan tiszta tulajdoni lappal kerül a birtokunkba (tehermentesen), mégis vannak olyan jogok, amelyek árverés után is fennmaradnak.
Az ingatlan kikiáltási ára a becsérték összege. A végrehajtó az ingatlan értékesítése előtt a 6 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt is figyelembe véve vagy – bármelyik fél erre irányuló kérelmére – igazságügyi szakértő szakvéleménye alapján megállapítja az ingatlan becsértékét mind a beköltözhető, mind pedig a lakott állapotban történő értékesítés esetére.
SIKERES ÁRVERÉS
Ha mi vagyunk a nyertes licitálók, és az árverés lezárul, a következő lépés a vételár kifizetése, amelyet a végrehajtónál kell teljesíteni. A végrehajtó az árverés befejezését követő 8 napon belül felhívja az árverési vevőt, hogy az árverési jegyzőkönyv aláírása céljából a végrehajtó irodájában a felhívás kézhezvételétől számított 15 napon belül jelenjen meg.
Az árverési vevő köteles a teljes vételárat az árverési jegyzőkönyv aláírásának napjától számított 15 napon belül pénzügyileg teljesíteni. A végrehajtó a vételár megfizetésére legfeljebb 2 hónapig terjedő halasztást adhat, ha valamely körülmény ezt indokolttá teszi.
Ha az árverési vevő az árverési jegyzőkönyv aláírását vagy a teljes vételár határidőben történő megfizetését elmulasztja, előlegét elveszti.
Ha az árverési vevő a teljes vételárat kifizette, és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó megküldi az árverési jegyzőkönyv másolatát az ingatlanügyi hatóság részére az árverési vevő tulajdonjogának az ingatlannyilvántartásba való bejegyzése végett.
AZ INGATLAN BIRTOKBA ADÁSA
Az árveréstől számított 30 nap elteltével, a végrehajtó az árverésen megvett ingatlant átadja az árverési vevőnek, amennyiben az teljes vételárat megfizette.
Főszabály szerint az árveréstől számított 30 napon belül az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni.
A végrehajtást foganatosító bíróság az adósnak a – becsérték közlésének kézhezvételétől számított 15 napon belül előterjesztett – kérelmére az ingatlan elhagyására egyszeri halasztást adhat, ha az ingatlan az adós egyetlen lakóingatlana, lakóhelye ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt és az adós az elhelyezését ideiglenesen sem tudja biztosítani. A halasztás időtartama legfeljebb az árverés időpontjától számított 6 hónapig terjedhet.
Ha a kiköltözésre határidőben nem került sor, az árverési vevő a kiköltözési határidő lejártát követő 15. napig kérelmezheti az ingatlan birtokba adását. A végrehajtó köteles tájékoztatni a lakóingatlan fekvése szerint illetékes jegyzőt arról, hogy az árverési vevő az ingatlan birtokba adására irányuló kérelmet terjesztett elő. A végrehajtó az árverési vevő kérelmére – szükség esetén rendőrség közreműködésével – akkor intézkedik az ingatlan birtokba adása iránt, ha a jegyző részére megküldött tájékoztatástól 60 nap eltelt.
MI TÖRTÉNIK, HA NEM SIKERÜLT NYERTES AJÁNLATOT TENNI
Ha nem mi vagyunk a nyertes ajánlattevők, akkor sem ér minket anyagi veszteség, hiszen a végrehajtó számlájára átutalt árverési előleget a végrehajtó teljes egészében köteles nekünk visszautalni. Ez általában az árverés lezárásától számított egy-két héten belül megtörténik. Nincs akadálya azonban annak, hogy egyidejűleg akár több ingatlanra is licitáljunk, de ebben az esetben azzal is számolni kell, hogy minden érintett ingatlannál be kell fizetni az árverési előleget.
Az ingatlan árverés folyamata tehát nem bonyolult, azonban fontos, hogy körültekintően válasszuk ki a megvásárolni kívánt ingatlant, és annak műszaki állapotáról, illetve jogi helyzetéről még a licitálás előtt részletes információt szerezzünk a végrehajtótól.
Ha nem tudjuk biztosan megállapítani, hogy egy adott ingatlan esetén milyen jogi bonyodalmakra számíthatunk, aakor a témával kapcsolatban, vegye fel velem a kapcsolatot elérhetőségeim valamelyikén.